Affitti: cedolare secca

Chi possieda dei redditi derivanti dalla locazione di immobili può optare per la cedolare secca, scegliendo così un regime di tassazione alternativo a quello ordinario ai fini dell’IRPEF, e non versando più, in sede di registrazione e di rinnovo del contratto, le imposte di bollo e di registro.

Applicazione della cedolare secca

La cedolare secca è applicabile dal 2011 a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, cioè quei fabbricati che risultano iscritti al catasto urbano con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali), ed alle le relative pertinenze.

L’opzione può essere esercitata soltanto dalle persone fisiche private e non può riguardare imprese, professionisti, società o altri enti: in sostanza, la cedolare secca sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di fabbricati, esposti nel quadro RB del proprio modello Unico (quadro B del modello 730) sulla locazione percepita.

Condizione  per potersi avvalere della cedolare secca è averne dato comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata, nella quale si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto.

L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.

Vantaggi della cedolare secca

La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione due aliquote IRPEF:

  • il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (sono contratti stipulati per immobili situati in Comuni  metropolitani e limitrofi, solitamente quelli ad alta intensità abitativa);
  • il 21% in tutti gli altri casi.

In entrambi i casi l’imposta è dovuta sul 100% del canone annuale.

Si tratta evidentemente di una aliquota inferiore a quella ordinariamente applicata, posto che l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito; ogni valutazione di convenienza non può tuttavia che essere demandata al singolo contribuente, in relazione alla sua specifica situazione fiscale.

E’ opportuno ricordare come la cedolare secca sostituisca anche le addizionali regionali e comunali, e preveda l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo, avvantaggiando in tal modo anche l’inquilino (al quale solitamente il locatore riaddebita il  50% di queste ultime imposte).

Come si versa la cedolare secca

La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità  previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca sugli “affitti brevi”

A decorrere dal primo giugno, i proprietari di immobili destinati ad affitto breve sono soggetti alla tassazione del 21 % con la cedolare secca.

Si tratta delle locazioni inferiori a 30 giorni, per le quali non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto, incluse quelle che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, di solito aventi ad oggetto case vacanze o comunque con una destinazione ricettiva-turistica.

La disposizione in esame, determinata dalla esigenza di limitare le locazioni “in nero”, riguarda sia chi affitta direttamente l’immobile, sia chi affitta tramite mediatori e gestori di portali  (il più conosciuto è Airbnb, ma ne esistono diversi): in questo caso, l’intermediario immobiliare è considerato un vero e proprio sostituto di imposta, in quanto tale obbligato a trattenere il 21% del canone, a versare il tributo all’erario, ed a rilasciare al cliente, cioè al proprietario locatore, la certificazione unica.

Come procedere

Inviare all’inquilino una comunicazione, a mezzo raccomandata, in cui lo si informa di adottare il regime sostitutivo e, pertanto, di non poter adeguare il canone di locazione;

registrare il contratto con gli appositi modelli. In caso di opzione per contratti già in corso, comunicare la scelta all’Agenzia delle Entrate mediante il modello 69 (vedi la Guida sulla Registrazione del contratto di locazione);

calcolare, in sede di dichiarazione dei redditi (modello Unico o Modello 730) l’imposta del 10% o del 21%, e versarla con il modello F24, insieme ad altre eventuali imposte, utilizzando i codici tributo 1842 per il saldo, 1840 per il primo acconto, 1841 per il secondo acconto.

A chi rivolgersi

Per la registrazione del contratto: CAF CGIL

Per il calcolo della cedolare secca: commercialista ed esperto contabile, tributarista – CAF Centri di assistenza fiscale.