Abitazione: affitto

La locazione è il contratto con il quale un soggetto (tecnicamente definito “locatore”, ma nota anche come “padrone di casa”, “proprietario” o simili) si obbliga nei confronti di un altro soggetto (tecnicamente definito “conduttore” o “locatario”, anche se, nel linguaggio corrente, è spesso chiamato “inquilino”, o “affittuario”) a fargli godere un bene (sia mobile che immobile), per un periodo di tempo determinato.

Il contenuto del contratto di locazione. Il contenuto dei contratti di locazione può variare in ragione della tipologia contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono porre in essere e delle clausole che le stesse inseriscono nell’ambito della loro autonomia negoziale.

Tuttavia, pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o liberamente predisposti dalle parti) e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, possono individuarsi alcuni elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione, ovvero: la data di stipula; l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l’identificazione del bene; il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione.

La registrazione. Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del  contratto le parti hanno l’obbligo di registrare il contratto ad eccezione di quelli che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l’intero anno.

La data di stipula. Per data di stipula si intende quella della firma del contratto, a partire dalla quale inizia ufficialmente il decorso dello stesso, come pattuito e fissato dalle parti.

Se coincidente con la data di decorrenza (la quale può essere anteriore a quella della stipula), da questo momento parte anche il termine, concesso alle parti, per la registrazione del contratto che, laddove prevista, deve essere effettuata entro trenta giorni (dalla data della stipula o, se questa è posteriore, da quella di decorrenza).

La legge prevede che tutti i contratti di locazione siano obbligatoriamente registrati dal locatore o dal conduttore, versando le imposte dovute (in base al regime, ordinario o sostitutivo, prescelto), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito e la durata, salvo che la stessa non superi i trenta giorni complessivi nell’anno.

L’indicazione delle parti. Elemento necessario del contratto di locazione è, inoltre, l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti, ovvero dei soggetti che lo stipulano: il locatore e il conduttore.

I dati occorrenti per entrambe le parti sono: nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un’azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva.

L’identificazione del bene. Un elemento che non può mancare nel contratto locativo è l’oggetto che, soprattutto nel caso di locazioni di immobili, deve riportare tutti i dati idonei alla sua identificazione.

Oltre all’indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano, all’ubicazione nel comune di pertinenza, devono essere riportati anche i dati catastali dell’immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l’uso per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, laboratorio, ecc.).

Il canone di locazione. Il corrispettivo rappresenta la controprestazione del contratto, spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore, elemento, dunque, essenziale, che laddove non determinato o non determinabile determina la nullità del contratto stesso.

Tale corrispettivo, detto “canone di locazione” consiste nella somma che il conduttore si obbliga a versare al locatore (o a un suo valido rappresentante) allo scadere del periodo concordato (di regola, il mese, il trimestre o il quadrimestre).

Generalmente, il canone stabilito nel contratto può subire, nel corso della durata della locazione variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati dall’Istat.

Di regola, nello schema contrattuale, inoltre, le parti hanno cura di specificare le voci di cui si compone il corrispettivo dovuto.

A tal proposito, è bene distinguere tra: corrispettivo annuo, spese annue e rata pattuita.

Per “corrispettivo annuo” è da intendersi il prezzo concordato per la locazione dell’immobile, escluse le spese.

Le “spese annue”, comprendono tutte le somme dovute per gli oneri accessori connessi, essenzialmente, alle spese per le utenze (acqua, spazzatura, ecc.) e a quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento, ecc.), o ad altre voci eventualmente specificate, in genere ripartite addebitando al conduttore gli oneri relativi all’ordinaria amministrazione e alla fornitura di servizi comuni, prevedendo, invece, a carico del locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione.

La “rata pattuita”, è la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).

La durata. La determinazione della durata è requisito essenziale del contratto locatizio.

Il codice civile stabilisce il limite massimo alla locazione non può superare i trent’anni, non prescrivendo, tuttavia alcuna durata minima.

La durata del contratto è normalmente stabilita dalle diverse leggi speciali emanate in materia che si occupano di definire i termini di decorrenza (ad es. 4 anni per i contratti ad uso abitativo; 6 anni per i contratti ad “uso diverso”; quelli previsti per il rinnovo (ad es. 4+4 per i contratti ad uso abitativo).

Altri elementi del contratto. Tra gli elementi di regola inseriti nel contratto locativo rilevano, inoltre:

  • l’importo della c.d. “caparra” (o deposito cauzionale), ovvero quella somma che il conduttore consegna al locatore (in genere corrispondente a due o tre mensilità del canone) al momento della stipula del contratto a titolo di garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso presenti e che dovrà essergli restituita, al termine del rapporto di locazione (salvo la possibilità per il locatore di trattenerla in caso di eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti);
  • la clausola contenente la previsione dell’esercizio, da parte del locatore, dell’opzione per la c.d. “cedolare secca”

Il contratto a canone libero. La caratteristica di tale tipologia di contratto di locazione, che è la più diffusa nella prassi, è quella di avere una durata legislativamente stabilita in quattro anni, prorogabili per altri quattro salvo che intervenga disdetta.

Quest’ultima può essere esercitata dal locatore solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati dalla legge e, per tale ragione, si parla nel linguaggio comune anche di contratto quattro + quattro.

Al di là dei limiti previsti per la durata, le parti hanno la massima libertà di determinare tutti gli elementi accessori del contratto (come ad esempio l’adeguamento Istat del canone).

Il contratto convenzionato. Prevede solo una durata minima, che è quella triennale con rinnovo automatico biennale alla scadenza se le parti non si accordano sul rinnovo triennale e purché non intervenga disdetta.

Sebbene la durata sia variabile e non fissa come per la tipologia analizzata sopra, a questi contratti ci si riferisce normalmente con la dicitura contratti tre+due.

La durata più breve rispetto a quella dei contratti quattro+quattro è tuttavia controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.

Il contratto transitorio. Un’ulteriore tipologia diffusa di contratti di locazione è rappresentata dal contratto transitorio, ovverosia quello di immobili ad uso abitativo di durata inferiore ai quattro anni.

La sua durata, in particolare, può estendersi sino a 18 mesi e deve essere giustificata da un’esigenza transitoria specifica e documentata in contratto, riconducibile sia al conduttore che al locatore.

Il contratto a studenti universitari. La durata limitata nel tempo riguarda anche i contratti di locazione stipulati con studenti universitari, che possono estendersi per un arco temporale compreso tra sei mesi e tre anni.

Alla scadenza, vi è rinnovo automatico per pari durata rispetto a quella originaria, salvo disdetta del conduttore. Sono previsti vincoli sia per il canone che per le norme accessorie.

Il contratto per uso turistico. Si caratterizza per un’ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro personali esigenze.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione.  Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno.

In questo caso la volontà delle parti è sovrana bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali seguendo le istruzioni disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il recesso anticipato del conduttore. Innanzitutto va detto che le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono molto più agevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

Solo il conduttore ha infatti la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momentoavvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, da specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta due conseguenze notevoli: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

Il recesso anticipato del locatore. Il locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.

Egli può dare disdetta per finita locazioneprevia comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo.

In ogni caso il locatore potrebbe essersi riservato la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata.

In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Il recesso del locatore alla prima scadenza. Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando:

intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);

  • intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l’intento rescissorio.

Adempimenti economici e fiscali. Naturalmente la risoluzione anticipata del di locazione comporta delle spese per entrambe le parti. Per prima cosa va precisato che il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

C’è infine un adempimento fiscale che sorge, a carico delle parti, in caso di recesso anticipato: l’obbligo di pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto.

Si tratta di un’imposta, il cui onere grava in capo al locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco.