Enfiteusi (superficie, usi civici e oneri reali)

Con l’enfiteusi il proprietario cede ad altri il godimento (ossia la facoltà di usare), facendo propri i frutti naturali (ad. es.:  il frumento cresciuto nel campo) e civili (ad es.: gli interessi su delle somme), di un bene immobile, ad es. un fondo a fronte del pagamento di un canone

Le caratteristiche:

  • l’enfiteuta, ossia colui al quale è ceduto il diritto di godimento, ha l’obbligo di migliorare il fondo, che in genere è un fondo agricolo, da destinarsi alla coltivazione, e più raramente un fondo urbano.
  • l’enfiteusi può essere perpetua, ovverosia durare in eterno
  • l’enfiteusi però può essere anche a tempo
  • in tal caso la durata non può essere inferiore ai venti anni
  • l’enfiteuta ha il diritto di usare la cosa e di fare propri i frutti
  • l’enfiteuta ha l’obbligo è di pagare al proprietario-concedente un canone periodico che di solito è annuale
  • il canone può consistere in una somma di denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali

 Il diritto di superficie

Con la concessione del diritto di superficie si deroga al principio secondo il quale il proprietario del suolo o del terreno è anche proprietario del sottosuolo e ciò che sta sopra il suolo; quindi si prevede una forma di proprietà separata del soprassuolo o del sottosuolo rispetto al suolo medesimo.

Si usa distinguere in questo senso tra:

  • diritto di superficie, ovverosia il diritto di costruire su un determinato suolo, o anche su un edificio (tipico caso è quello del diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano di un condominio o del lastrico solare di proprietà esclusiva, che può cedere il diritto di sopraelevazione costituendo un diritto di superficie) a prescindere dalla proprietà del suolo;
  • proprietà superficiaria, ovverosia la proprietà di una costruzione esistente che viene ad appartenere a persona diversa dal proprietario del suolo.

 Gli usi civici

Sono antichi diritti che una collettività di persone ha sulla proprietà altrui: ad esempio i cittadini di un comune che hanno diritto di fare legna in un bosco di proprietà pubblica o privata; si tratta di diritti che spettano in virtù dell’appartenenza ad una determinata comunità e sono inalienabili e imprescrittibili: non si estinguono mai, anche nel caso in cui nessuno della comunità a cui spettano li usi per molto tempo.